Marché immobilier , les écarts de prix se creusent entre les villes

Les rythmes de hausses sont contrastés dans les 17 villes de plus de 150 000 habitants, dont cinq enregistrent une baisse du prix des appartements.

Le Monde
| 14.12.2016 à 00h54
Mis à jour le
14.12.2016 à 07h40
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Par Isabelle Rey-Lefebvre

L’année 2016 est bien partie pour être un excellent cru sur le plan immobilier, comme le constataient les notaires lors de leur conférence de presse, mardi 13 décembre. A fin septembre, 838 000 logements anciens avaient changé de propriétaire, en douze mois, soit 11 % de plus qu’un an auparavant. La dynamique touche autant l’Ile-de-France (+15 %) que la province (+10 %).

Embellie des transactions

L’activité renoue avec les bons niveaux des années d’avant crise, entre 1999 et 2007. « Il faut relativiser, car, entre-temps, le parc immobilier s’est accru de près de 10 % », modère maître Thierry Delessalle, notaire à Paris et chargé de la conjoncture immobilière pour la chambre notariale régionale. Les transactions vont cependant bon train dans 81 départements, avec une hausse du nombre de ventes de plus de 20 % dans six d’entre eux : la Haute-Vienne (+31 %), la Corse-du-Sud (+29 %), les Bouches-du-Rhône (+26 %), le Tarn (+23 %), la Marne (+21 %) et l’Ariège (+20 %). Les gains dépassent 10 % dans 45 autres départements telles la Haute-Savoie et la Haute-Garonne. Seuls trois départements sont à la traîne : la Haute-Saône (-1 %), le Loiret (-7 %) et la Moselle (0 %).

Une hausse des prix en tâche d’huile

L’embellie s’accompagne d’un redémarrage des prix particulièrement sensible dans la capitale. En se fiant aux promesses de ventes déjà signées, la hausse attendue fin 2016 pourrait atteindre +6,2 % et le prix moyen du mètre carré 8 490 euros, crevant le plafond de 2012 (8 460 euros). Elle se propage en tâche d’huile à la Petite Couronne parisienne, où les appartements s’apprécient de 4,5 %, pour gagner la Grande Couronne, où elle est attendue, à la fin de l’année, autour de +4 % pour les appartements, voire 5,4 % pour les maisons. La province réagit, elle, avec retard. Le mouvement de hausse y est encore récent et limité à 2,9 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons, deux marchés assez différents.

Des évolutions contrastées selon les villes

Les notaires observent des rythmes de hausses plutôt contrastés dans les 17 villes de plus de 150 000 habitants. Cinq d’entre elles enregistrent, à fin septembre, une baisse du prix des appartements : Saint-Etienne est la moins chère, avec un prix moyen du mètre carré à 900 euros, en recul de -2,9 % ; Angers fléchit de -1,6 %, à 1 700 euros le mètre carré ; Montpellier affiche des prix en retrait de -1,3 %, à 2 470 euros ; Toulon, -0,3 % et 2 040 euros ; Grenoble, -0,7 % à 2 190 euros. A l’opposé, d’autres villes enregistrent des hausses enviables, comme Lyon (+2,3 %), Nantes (+3,2 %) et surtout Bordeaux (+4,1 %). « Nos collègues Bordelais s’inquiètent d’une certaine spéculation, ils ont même vu des investisseurs chinois », alerte Thierry Delessalle

« Les écarts se creusent, constate maître Laurent Rose, notaire à Nice, puisque entre septembre 2011 et septembre 2016, les différences de prix entre la ville la moins chère, Saint-Etienne, et la plus chère, Nice, sont passées d’un facteur de 2,5 à 3,8 ». Ainsi, en cinq ans, les prix des appartements s’effondraient de 30 % à Saint-Etienne, 16 % à Angers, 14,6 % au Havre, de 14 % à Toulon, 10,7 % à Reims et Marseille, 10,4 % à Dijon et Grenoble et 5 % à Montpellier et Nice, tandis qu’ils bondissaient de 7 % à Lyon et 14 % à Bordeaux.

La hiérarchie entre villes est un peu bouleversée puisque en dix ans, Bordeaux a gagné huit places, de la onzième à la troisième, et Nantes cinq places, de la dixième à la cinquième, alors que Marseille faisait le chemin inverse. Grenoble dégringolait de la quatrième à la onzième place, Toulon, de la sixième à la douzième place. Sur ces mêmes dix ans, les prix des appartements bordelais ont gagné 42 %, ceux de Lyon 29,5 %, de Nantes 14 % et de Lille 17,6 %.

Le phénomène est inverse à Paris, où les écarts de prix entre secteurs populaires et quartiers chics ont été divisés par deux, désormais du simple au double et non plus au quadruple. « En 2016, le 6e arrondissement n’est plus que 1,77 fois plus cher que le 19e arrondissement, le meilleur marché, alors qu’en 1991, il fallait dépenser 2,14 fois le prix d’un mètre carré entre le quartier le moins cher à l’époque, c’est-à-dire le 18e arrondissement, et le 6e arrondissement. Les quartiers du Nord Est de la capitale se sont considérablement renchéris et gentrifiés », analyse maître Delessalle.